2012年4月30日更新
これから住宅を建てられるほとんどの皆様にとって、住宅は、一生に一度の大切な買い物です。その住宅を現金で購入する方はほとんどいませんし、よほどの事情がない限り、住宅を一生のうちに何度も購入する方も多くはないでしょう。 多くの方が一生一度の大切な買い物として住宅を購入し、ほとんどの皆様が住宅ローンを利用しています。
住宅購入の際に、当たり前のように利用しようと考える「住宅ローン」。しかし、住宅ローンは金額が大きく返済期間も長く、ローンを組んだ後は、継続的な支払いで、その後の生活に大きな影響を与えます。
今回は、一般的な住宅ローンの知識はもちろん、素朴な疑問や不安を解消し、皆様のライフスタイルにあった住宅ローンとは何かを取り上げてみたいと思います。
住宅ローンの種類は、大きく分けると、以下の３種類が主なものです。
「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」です。
「全期間固定金利型」は、あらかじめ総支払額が決まっているので、経済の低成長期には、金利が高いように感じられますが、35年という長期の返済には、様々な経済状況が考えられ、金利も変更しますから、金利の高低で生じる損得より長期的な安心を選ぶ方に、お勧めできます。
「固定金利期間選択型」を選ぶ場合、その時々の金利の状況を見極めながら、当初の固定期間満期後、10年とか20年固定金利と定めたものを次の固定年数を決めたり、あるいは変動型に移行する等、ローン返済期間中に何度か見直しを行わなければなりません。
借入時の年齢が若く、固定期間が終了して金利が上昇していても、金利の見直し時に年齢的に対応できる年代であれば、借り入れの時に最も有利な金利と期間が選択可能ですから、そのような手続きが面倒でない方には、「固定金利期間選択型」もお勧めできます。
「変動金利型」を選ぶ場合は、当初金利が安くても金利が上昇すると利息の額が増加し、元金がなかなか減らないことがあります。経済状況の未来的な予測が必要となりますが、退職金などのまとまったお金が、近未来に確実に用意できる等、時期がわかっている方は、「変動金利型」を選ぶという選択肢もあります。とにかく、冷静にご自分や家族のライフプランに沿ったローン設定が必要です。年齢などによっては予測しづらい場合もありますから、できるだけリスクの小さな借り入れプランを選択すべきです。
このほか、各プランを組み合わせることも可能です。
「固定型」と「変動型」を組み合わせた場合は、金利が低下すれば変動分は得ですが、固定分は損をします。この様に、各々のプランのリスクを分散して、最も有利な組み合わせを見つける方法がリスク分散型です。
また、金融機関も(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）で固定を借りて、民間の金融機関で変動型を借りる等の組み合わせもあります。
返済期間終了までの全期間の金利が固定しています。借入時に、期間全体の返済額がわかるので安心です。
(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の「フラット35」などは、建設費用や購入費用の80％まで、融資を受けることが可能です。従って自己資金が少なくて済みます。
返済期間終了までの全期間の金利が固定しています。
借入時に、期間全体の返済額がわかるので安心です。
「フラット35」や、(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）融資などは、建設費用や購入費用の80％まで、融資を受けることが可能です。従って自己資金が少なくて済みます。
返済期間中の金融情勢に応じて金利が変動、退職金など短期間に返済が可能な場合に有利です。１００％融資が可能です。
上記３タイプのメリットとデメリットを述べましたが、借り入れ方法を選ぶ際に、最も重要なポイントは、「金利だけで判断しない」ということです。金利が安くても各種手数料や諸経費が高く設定されている場合もありますから、総支払額を少しでも安くおさえることを考えて選択してください。また、無理のない借り入れが重要ですが、住宅を建てられる多くの皆様は、未来的に絶望的な思いを抱いている人はいないと思います。賢いローンの組み方とはどんな方法があるのか、考えてみたいと思います。
住宅ローンを組むときに、まず考えなければいけないのは、借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額を想定して借り入れなければなりません。無理な返済を避けるためには、借りられる上限を考えるより、返済できる上限を考えるべきでしょう。
長い人生には、様々な突発的な出来事があります。そのようなことに対応できないほど家計を圧迫するような返済額は避けるべきでしょう。
更に、住宅取得にともなう諸費用も少なくする方法を考え、自分と家族のライフプランを考えたゆとりのあるプランニングが必要です。
標準的な毎月の返済は月収の５分の１が目安とされています。住宅ローンによっては、年収における返済額の割合が決まっているものもあります。
資金計画のタイミングは、物件が決まるのと同時進行で考えるのがスタンダードだと言えます。ただ、頭に入れておかなければならないのは、住宅ローンは「いくら借りられるか」よりも「いくら返済できるか」が大事です。購買する物件や建物の設計にあわせた金額の借り入れを考えるのではなく、自分や家族にとって、いくらくらいの住宅ローンであれば、無理なく返済可能かを考える必要があります。それを決めてから、いくらの住宅だったら建てられるのか、金額を決定してから見合った設計をしていただく方が、無理な住宅ローンで後々苦しい思いをすることなく、住宅を取得することができます。
民間金融機関の住宅ローンでは、10割融資や９割融資などの例も珍しくはないようですが、ローン負担が重くなりますので理想的には、自己資金が２割程度あれば、問題は少ないと思います。10割融資の場合は、将来の返済額の上昇リスクも背負うことになります。
総収入に対する割合の上限は、収入によって違います。収入が高くなれば、当然ながら返済にあてられる割合が増え、逆に少なければ、返済にあてられる割合は少なくなります。また、借り入れする場合は、金利と手数料で金融機関を選択する必要があります。金利だけで金融機関を選んだら、各種手数料が高く、総支払額が高くなってしまった、ということもあります。金利や手数料はもちろん、キャンペーン金利などを受ける場合は、その条件なども必ず確認することが必要です。
忘れてならないのは、各種手数料と諸経費の支払いです。
申し込み時にかかる借入手数料、保証会社の保証料、団体信用保険料、火災保険料、地震保険料、また収入印紙や抵当権を設定するための登記手数料と登記専門家への手数料などの諸経費が必要です。また返済開始後には返済方法を変更する場合の手数料、繰上げ返済時などにも手数料がかかります。
マンションの場合、維持管理費、修繕積立金なども必要になります。
「固定金利期間選択型」の場合は、固定期間が終わったときの組換え手数料なども考えられるので、どのタイミングでどんな手数料が必要になるのか、事前に必ず確認しておくことが大切です。
住宅を取得すると、物件価格以外にも家具やカーテンなどに、思いのほかお金がかかります。
住宅ローンにかける諸経費とは別に、家具、家電などの購入費用が、１００～２００万円必要になるといわれています。
これは住宅ローンでまかなうことができないお金なので、忘れずに用意しておく必要があります。また、土地を購入する場合は仲介手数料で、土地価格の３％＋６万円を支払わなければなりません。諸経費分は、一般的に別途購入価格の一割程度必要といわれています。
借り入れ残高が１０００万円、残りの返済期間が10年以上、そして金利に１％程度の差がある場合が借換えの目安といわれています。ただし借換には、借換えの手数料や全額返済する場合のペナルティ、さらに異なる金融機関に借換えをするための抵当権のつけかえ手数料が発生します。その結果、高くついてしまうこともありますので要注意です。
「変動金利型」を「全期間固定金利型」に借換えるのは、金利上昇時のリスクを避けるなど安心を買うと考えることができますが、目先の金利だけで借換えるというのは考えものです。返済終了後も、一般住宅の固定資産税やマンションの場合は、管理費・修繕積立金などが引続き必要な費用になります。
また、金融機関同士でも借り換えできないケースもあります。(独)住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）から民間金融機関に借換えた場合、再度、(独)住宅金融支援機構の融資に借換えることはできません。
最初に民間金融機関でローンを設定した方が、借換えで(独)住宅金融支援機構を利用することもできません。
(独)住宅金融支援機構と提携民間住宅ローン「フラット35」は、現在約２００の民間金融機関と提携している「全期間固定金利型」のローンで、新築住宅はもちろん、中古住宅や土地の購入費用も対象になり、平成17年１月４日からは、中古住宅における「新築後10年以内」という要件は撤廃され、適用される住宅の幅がさらに広がりました。
平成17年2月1日から竣工後に設計検査及び竣工現場検査を申請して合格すれば、適合証明書が交付される、新築住宅の特例措置も追加されました。
(独)住宅金融支援機構は各民間金融機関から債権という形で買い取る際の、いわば卸金利（債権買取金利）だけを決めています。
各金融機関はその金利への上乗せ分と手数料を自由に設定していますが、それ以外の条件はすべて(独)住宅金融支援機構の定めた定めた条件であるため、金融機関を選択する際の比較検討がしやすくなっています。
借入れ時に返済終了までの返済額が確定するので、その後の金利に左右されず安心ですし、通常のローンで必要な経費がかからなかったり、繰上げ返済などの手数料もかかりません。
民間ローンの場合、物件や職業によって融資金額が違ったり、場合によっては融資が組めないなどということがあります。「フラット35」は、職業などによって融資額が違うということはなく、条件さえ満たしていれば誰でも利用できます。
提携民間金融機関での「フラット35」の商品名は、それぞれ違いますが、「機構提携型」と表示されています。
金融自由化によって、現在ではインターネット銀行なども、「フラット35」を取り扱っています。金利や手数料もそれぞれ異なりますから、窓口の場所や取引状態などを考慮に入れ、利用しやすい金融機関を選択することをお勧めいたします。
「フラット35」には、住宅性能によって「フラット35」Ｓ(スペシャル)など、金利が有利になるものや「長期優良住宅」など、住宅の性能条件を満たすことで金利に大きな特典が得られるものがあります。
建築計画がございましたら、是非一度、松下孝建設にご相談下さい。皆様の満足のいく住宅性能と資金計画でお応え申し上げます。